苏州买1套，这里买20套？46分钟到上海，环沪上车的绝好机会！

来源丨米宅长三角推荐关注！

先来作一道简单的数学题：

①假设你现在落户苏州，以10.4万元/㎡买入园区金鸡湖畔的万科玲珑湾8区，3房2厅2卫最小面积135平米，总价1404万元；2套有贷首付要8成，首付约1123万元！

②你也不用落户XX市，以1.8万元/㎡买入“XX版金鸡湖”XX湖畔的金茂智慧科学城，3房2厅2卫最小面积103平米，总价185.4万元；首套和二套首付都是3成，首付只要55.6万元，就算买两套，首付也只要111.2万！

是不是苏州园区1套房的首付款=XX市未来“金鸡湖”金茂20套新房的首付款！

这就是今天，米宅要向大家隆重推荐的XX市！

一个低调富足、潜力无限的“江南福地”。

她是吴文化发祥地之一，是一座有着3000多年文明史，1700多年建城史的历史文化名城！

这里有白墙黛瓦、长街小巷的古朴幽深，也有高楼林立、车水马龙的摩登繁华。

她是中国优秀旅游城市，国际花园城市，国家生态市，全球首批国际湿地城市 ！

讲到这里，也许很多朋友都会说：米宅不要卖官子了，她不是苏州，就是无锡？

答案：她是“宇宙最强地级市”苏州的一部分，这个“地主家的富儿子”，有着属于自己的城市简称“虞”，因"土壤膏沃，岁无水旱之灾"得名"常熟"。

1

常熟的经济

全国百强县市第4，苏州最有钱的县级市！

她在中国百强县市排名中位列第4

常熟2020年GDP达到2360亿元，这个成绩，即使在中国358个地级市中，都能排在中上游（第121名，与豫B开封旗鼓相当），甚至比银川、海口、西宁、拉萨等省会的GDP还高！

而常熟作为“苏大强”代管的一个县级市，其在苏州大市的住户存款额，仅次于苏州市区（姑苏、园区、新区、吴中、相城5区），排名第2，1538万的住户存款，甚至比中国“百强县市”之首的昆山还高！所以说，常熟是“苏大强”家里的“虞首富”，名符其实！

苏州市各县（市）2020年住户存款排名

2

常熟的地位

曾经的省直辖市，差一点就成了江苏“十四太保”！

常熟是“散装江苏”里，政治地位最高的县级市。

常熟在1949-1958年期间，是江苏省直辖市。

当时的江苏省，只有南京、苏州、无锡、常州、南通、徐州6个设区市；

常熟、镇江、扬州、泰州、清江（今淮安市清江浦区）、新海连（今连云港市新浦区）6个省直辖市；

盐城、松江虽为专区行署，但行政级别都还是县，没有提到省直辖市级别！

1995-2002年期间，常熟携张家港、昆山、太仓等4县市，搞了一个独立的电话区号“0520”，一度被视为江苏最有可能设立的第14个地级市！

如果当年“0520”升格地级市成功，那么辖1区（虞山区）、3县市（张家港、昆山、太仓）的常熟地级市，2020年GDP可达10715亿元，也是实力杠杠的“万亿市”，排名全国第17位（佛山之后，泉州之前）！

而“小牛拉大车”的“苏大强”苏州，一旦剥离了县市“四大金刚”，剩下来的市辖6区（含吴江）GDP只有9455亿，跌到全国第25名，比东莞还要低1名！

苏州市各区、县级市“七普”常住人口数（2020年11月1日）

如若当年常熟带走张家港、昆山、太仓，升格地级市成真，苏A南京、苏B无锡的地位稳固，常熟冲到第3，南通第4，苏州立马恢复“苏E”原形！而这个常熟地级市的人均GDP将达到17.76万元，超越无锡，成为全国人均GDP第一城！

3

常熟的产业

3大“千亿级产业”，成就“智能车之城”、“中国服装城”

靓眼的经济数据背后，是常熟强大的产业支撑。

目前，常熟已有60多个国家和地区投资者设立了3000多家外资企业，业已形成“3+5+3”的产业格局。

“3”——汽车整车及零部件、装备制造和现代纺织服装这3大“千亿级产业”贡献了常熟超过50%的GDP！

①汽车及零部件产业

常熟，正致力于打造"中国最年轻的汽车城"。

●拥有中国智能车综合技术研发与测试中心；

●丰田汽车研发中心是丰田公司在亚太最大的研发中心；

●奇瑞捷豹路虎、观致、中欧房车等整车企业；

●日本三菱电机、德国本特勒车桥、美国车桥汽车传动系统等汽车核心配套项目纷纷落户。

②装备制造产业

常熟的装备制造业门类齐全，包括电气机械及器材制造业、通用设备制造业、交通运输设备制造业和专用设备制造业等。

③现代纺织服装业

常熟，素有"服装城"、“小义乌”之美誉，拥有纺织服装企业3000多家，从业人员近10万人；

●拥有中国服装业唯一荣获"中国世界名牌"的产品和企业-"波司登"；

●常熟服装城是中国休闲服装名城，国家AAAA级购物旅游景区，市场交易额超1500亿元。

“5”——新能源、新材料、新一代信息技术、生物医药及高端医疗器械、节能环保等5大新兴产业；

“3”——氢能源汽车、数字经济、5G技术等3大前瞻性产业，将成为常熟未来产业布局的重点。

目前，常熟共有总投资近400亿元的86个新兴产业项目加快推进，万国数据、重塑科技、华为等一批重大项目的相继落户。

4

常熟的交通

46分钟到上海，未来6轨枢纽之地

常熟，此前之所以“低调”，很大的原因在于其与全国铁路联网实在太晚了！直到2020年7月1日，沪苏通铁路开通，才结束了这座千年古城不通火车的历史！

常熟离上海有多近？

铁路里程106公里，常熟与上海之间，目前每天开行48对动车（3/4进上海虹桥站，1/4进上海站），最快46分钟可达，二等票价36-41元之间

常熟站—上海虹桥站首末班7:10-22:11

常熟站—上海站首末班6:53-20：53

上海虹桥站—常熟站首末班6:58-21:08

上海站—常熟站首末班7:17-20:36

如若你在上海虹桥商务区或静安区上海站附近上班，每天往返通勤沪虞之间，虽然累，但是可以实现的！

未来10年，将是常熟轨交建设的”集中爆发期“！

前不久，国家发改委批复的《长三角地区多层次轨道交通”十四五“规划建设项目》中，常熟有6条榜上有名：

①江苏沿江高铁（亦称“南沿江高铁”），设计时速350公里，西起南京南站，经句容、金坛、武进、江阴、张家港、常熟、太仓，终至上海（虹桥）站，预计2022年底前建成，这条线开通后，从常熟到省会南京可实现50分钟左右通达，不必再绕行江北；

江苏沿江高铁在常熟境内的走向，并行于已开通的沪苏通铁路，2024年，沪通铁路2期建成后， 常熟将开行直通上海北（宝山站）、上海东（浦东机场旁）的高铁动车！

②通苏嘉甬高铁（亦称“南沿江高铁”），设计时速350公里，北起南通西站，经张家港、常熟西、苏州北、苏州南（汾湖）、嘉兴北、嘉兴南、海盐西、慈溪至宁波，预计2026年前后建成，这条线开通后，从常熟到苏州北站10分钟内可达，到杭州、宁波，不必再绕行上海，可控制在1小时左右！

③如通苏湖城际铁路，设计时速160公里，北起南通（如东）站，经南通新机场（海门北）、常熟南、苏州北、苏州园区、苏州东（桑田岛）、吴中、吴江、南浔、湖州南太湖新区，终至宁杭高铁长兴站，预计“十五五”期间建成。这条线开通后，常熟东南部各镇，可以就近乘坐公交化运营的城际动车组，前往苏州北站、东站、南通新机场、南通站等重要枢纽！

④多条市域（郊）铁路规划中

苏州轨交10号线（苏州S4线）：由苏州北站经沙家浜镇、南部新城（东南街道）、主城区（琴川街道）、高铁常熟站、海虞镇、梅李镇至滨江新城（碧溪街道），加强常熟与苏州主城区的往来。

苏虞张市域铁路（苏州S5线）：由苏州北站经常熟辛庄、尚湖，接入张家港。

锡虞城际铁路（无锡S3线）：西起无锡惠山站（与沪宁高铁、盐泰锡宜高铁、苏锡常城际、地铁3号线、10号线形成6轨换乘），经惠山新城堰桥（换乘无锡S1锡澄线、地铁1号线）、无锡东站（换乘京沪高铁、无锡S2锡宜线、无锡S4锡张线），至通苏嘉甬高铁常熟西站，加强无锡惠山、锡山片与常熟的联系。

此外，常熟正在建设

G524国道

，这

是一条通往苏州免过路费的高架快速路，今年10月开通后，常熟

前往苏州北站和园区的车程将缩短至20-30分钟。5

常熟分区地理

一山三湖，山水城融为一体

常熟不仅有富庶的经济，强势的产业，便捷的交通，更有环沪众城都无法与之比拟的，融山、水、城为一体，"七溪流水皆入海，十里青山半入城"的宜居环境！

住在常熟，你能体会到与上海、苏州、杭州等大城市不一样的“慢城生活”，恬静且惬意。

常熟市中心，昆承湖、尚湖、琴湖三大天然湖泊，水域面积达22.4平方公里，构成了绿色三角湿地生态圈。

1、未来发展方向在南部新城（科创湖）

这里有好产业：中国智能车、中日合作产业园

这里有好学校：常熟国际学校（中美双课程教学，2020年一本率100%）

常熟理工学院（对，没看错，中国唯一的县级市本土高校！）

UWC世界联合学院（中国境内唯一）

常清中学（与清华大学合作办学的公办初中）

金茂自主引进幼儿园（引进上海第一梯队）

这里有好风景：3倍于杭州西湖的昆承湖，湖心岛上规划建设一座7星级的塔亚普拉酒店

这里有好商圈：常熟最大的商业综合体永旺梦乐城

这里有好楼盘：金茂智慧科学城（米宅团购中），对标园区金鸡湖，1.8-2万/平米！

2、养老度假在尚湖风景区（文旅谷）

虞山-尚湖风景区是国家5A级景区，占了常熟市中心（三环内）的＂半壁江山＂。虞山森林面积1260公顷，是常熟的“天然绿肺”，这一片区环境相当好，是低密度墅区，非常适合养老度假。

尚湖风景区新盘融创湖语尚院（米宅团购中），1.7万/平米起，算是常熟市中心的价格洼地了！虽然这里的产业、配套和居住人气，不如东部文化片区和南部新城，但离5年后开通的通苏嘉甬高铁常熟西站近（约3.9公里），未来也有西站高铁新城的规划，由于该线主要通往浙江，因此尚湖片区，对在虞浙江人较有吸引力！

3、“城市名片”在琴湖小镇

琴湖小镇，规划了“一湖五区”，已建成＂常熟小蛮腰＂180米电视塔，规划建城市地标级龙腾希尔顿酒店、招商力宝国妇院等，学区一般，价格快追平文化片区了，我觉得挺像无锡雪浪山水城板块的＂大水壶＂融创文旅城，有点浮夸，本地人并不买帐。

4、房价“天花板”在文化片区（宜居城）

这里集中了常熟体育中心（江苏排名第5）、文化馆、展览中心、政务服务中心、青少年活动中心；这里有凯文学校、昆承中学“双学区”资源的文化片区；目前整个文化片区新房只剩下仁恒河滨花园最后2套大面积底楼房源了，二手房也普遍在2.5万/平米以上！

5、“门户枢纽”在城北（智慧核）

城北片区近5年房价已翻3倍，但除了万达商圈和高铁站去上海方便之外，没啥别的亮点，在售新房都已卖到2万+/平米，性价比和升值潜力不如南部新城！

5、常熟的“根”在古城

古城片区面积约2.4平方公里，拥有南泾塘、西泾岸和琴川河3个省级历史文化街区，至今保留着典型的江南城市格局，古城房源以老破小为主，部分学区概念房挂牌单价有超3万元/平米的，也有少许新盘，如：枫林雅苑的洋房、叠加，卖到了2.9万/平米！

6

常熟团购进行时！

不限购、不限售，二套也能首付3成

1、对比购房政策

①苏州大市内比较

同为苏州代管的县级市，昆山和太仓限购，需缴2年社保才能获得1张房票，昆山虽然推出了大专以上学历可不落户办人才证买房，但二套有贷首付要求8成（太仓亦然）！

苏州主城6区（含吴江区），不仅需缴2年社保，还要限售5年，使得不动产资产的流通性受到很大的制约。

常熟、张家港，是苏州大市唯二不限购的县级市，但张家港限售2年

②环沪作比较

再看环沪浙江一侧：

嘉兴市区（南湖区、秀洲区）限购1套，首付5成，限售2年；

嘉兴下辖的嘉善、平湖、海盐、海宁、桐乡5县市，限购1套，首付3-4成，限售2年；

湖州市区（吴兴区、南浔区）首付3-4成，限售2年；

综上，常熟是上海100公里半径内，唯一不限购+不限售，首套、二套都能3成首付的城市！

2、对比房价水平

①常熟PK昆山

常熟目前的“天花板”在文化片区，二手次新房均价2.5万+/平米，CEO新盘仁恒河滨花园卖到了28100元/平米！

与常熟同级别，同为苏州代管县级市的昆山，目前的“天花板”在城西，二手房均价突破了4万+，CEO盘江南理想卖到了56300元/平米！

我们在第一段讲过，常熟的住户存款比昆山还高，意即常熟人比昆山人更有钱，那么常熟未来的“城西”科教+豪宅区，新房只卖1.8万/平米，比昆山，甚至是“百强县市仅排在第50名”的嘉善某些乡镇盘还便宜！

②常熟PK义乌

我们再对比一下与常熟部分产业非常类似的浙江义乌

常熟2020年GDP2365亿元，常住人口168万，新房天花板2.8万/平米

义乌2020年GDP1486亿元，常住人口186万，新房天花板4.2万/平米

这么一比，你觉得常熟房价，是不是洼地？

更何况，米宅此次开展团购的南部新城及尚湖风景区板块新房均价1.7-2万/平米，约是目前常熟“天花板”的2/3价格，已经预留了1/3的可见空间！这些确定性的新发展区域，随着交通、产业、配套的不断完善和人口的导入，未来钱景可期！

3、总结

常熟的逻辑很简单：

1、常熟是环沪1小时圈，也是苏州大市范围内唯一既不限购，也不限售之城！

2、首套、二套都能3成首付，环沪再也找不到第2城！

3、你不能用一座县级市的标准去看待常熟，她的发展甚至超过不少省会城市，城市界面也好过镇江、扬州、泰州、盐城、淮安、宿迁、连云港等省内地级市！

4、GDP没有常熟高的，房价比常熟高！比如：义乌、海门、海宁、嘉善

5、住户存款没有常熟多，房价比常熟高！比如：昆山

6、常住人口没有常熟多的，房价比常熟高！比如：太仓、张家港、吴江

7、人口流入没有常熟多，甚至负增长的，房价比常熟高！比如：盐城、淮安

8、常熟是环沪1小时生活圈，也是苏州大市范围内，确定性的价值洼地！

9、常熟毕竟是小城市，只可入手未来确定性的高薪产业区、高尚教育区和富人聚居区，既不碰“天花板”这淌浑水，也不碰低价但很可能“鬼城”的乡镇盘！

10、常熟和之前的镇江团购一样，交房后有5000元/平米或20%以上涨幅，即可出货！只是镇江更适合南京都市圈的人买，常熟更适合上海、苏锡常都市圈的人买！

适合：

1、”短频快“操作的人！

2、有一套房贷在还，别处都限贷！

3、不想落户的人！

机会稍纵即逝，宜早不宜迟！

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